中信证券:棚改“补进度”或将导致2020年的开工量回升

摘要

棚改货币化安置在一定程度上缓解了商品房库存压力,但政策过热也导致了部分地区库存压力重现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情。往后看,棚改“补进度”或将导致2020年的开工量回升,但在城镇化规划中居民购房仍面临一定天花板,明年商品房销售增速仍有望下滑。

  报告要点

  棚改货币化安置在一定程度上缓解了商品房库存压力,但政策过热也导致了部分地区库存压力重现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情。往后看,棚改“补进度”或将导致2020年的开工量回升,但在城镇化规划中居民购房仍面临一定天花板,明年商品房销售增速仍有望下滑。

  回首:棚改的潮起潮落。早期的棚户区改造一般以实物安置为主,即政府出资新建一批安置住房,并通过拆迁住户的房屋面积来确定安置房面积并进行拆迁住户的人员安置。进入2015年后,为缓解库存压力,棚改货币化安置应运而生。棚改货币化安置显著拉动了商品房销售和固定资产投资,并极大程度的带动了商品房去库存。

  棚改“腰斩”的背后。自2019年开始,棚改进程明显降温,2019年全年计划开工量较2018年回落较大,分城市看,人均收入较低、库存较高的省份棚改降温力度较大。总体来看,棚改货币化带动房价上涨,居民认购需求旺盛拉动房企拿地意愿和开工热情,反而增大了库存去化难度,而房价快速上涨也助长了“炒房”风气,一定程度上背离了政策初衷;另一方面,随着政策型银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也制约棚改进程。

  展望:棚改空间知多少?随着“房住不炒”的持续推进,房价上涨和商品房库存压力有望缓解,而政策型银行对棚改的资金支持力度也有望提高,棚改进度回补或将导致2020年的开工量边际反弹。但考虑到棚改资金来源受限、库存压力显现、政策调控仍未完结等因素,“新三年棚改计划”的实际完成量有一定概率低于计划值。

  综上所述,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。对于债市而言,棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑,对债市仍是利好,短期来看,基数效应下四季度经济有望走稳,而通胀也仍对货币政策形成制约,四季度债市或将维持震荡格局,我们建议短期以防守为主,关注重要会议对当前经济情况和政策取向的定调,随着“滞胀焦虑”的消退,从长期的视角来看可在当前收益率水平适当增加配置。

  正文

  今年 4 月,财政部公布的2019 年全国棚户区改造计划显示,2019年计划开工285 万套,较 2018 年的实际开工套数(626万套)大幅滑落,而9月国务院也颁布禁令暂时叫停地方土地储备棚改等专项债申报。为何要对棚改加以限制?后续棚改进程又将如何展开?本文将就此展开分析。

  回首:棚改的潮起潮落